Creëer steun voor wooncoöperaties in de prestatieafspraken

Creëer steun voor wooncoöperaties in de prestatieafspraken

Initiatieven van wooncoöperaties hebben er baat bij opgenomen te worden in gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken. Dat draagt namelijk bij aan een positieve en serieuze grondhouding van de woningcorporatie tegenover het wooncoöperatie-initiatief.

In 2016 zijn er 631 prestatieafspraken gemaakt over het woonbeleid tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Dit zijn er spectaculair meer dan voorheen en dat is een logisch gevolg van de nieuwe Woningwet die dit min of meer verplicht. Deze prestatieafspraken gaan over zaken als nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en leefbaarheid van het corporatie bezit in de betreffende gemeente.

Initiatiefnemers van een wooncoöperatie zijn er zeer bij gebaat als de steun voor zo’n initiatief wordt opgenomen in de prestatieafspraken. Dat gaat het best als één of meer van de genoemde partijen (gemeente, huurdersorganisatie of corporatie) het inbrengt als onderwerp voor de prestatieafspraken. De gemeente kan dat doen door het steunen van een initiatief voor een wooncoöperatie op te nemen in haar gemeentelijke woonvisie. Die wordt geschreven door de wethouder, maar de gemeenteraad beslist er uiteindelijk over. Bij de wethouder of raadsleden kan een initiatief aandacht vragen voor de wens een wooncoöperatie op te richten en de wens uit spreken dat dit ook wordt opgenomen in de woonvisie. Ook een huurdersorganisatie kan het initiatief steunen. Nodig dan bijvoorbeeld de huurdersorganisatie uit om kennis te maken, zodat je de kans krijgt te laten zien hoe goed het idee is. Als zij het omarmen is de kans groter dat steun hiervoor ook opgenomen wordt in de prestatieafspraken.

Deze tip wordt ook gegeven door de Autoriteit woningcorporaties. Zij hebben de taak om initiatieven te registeren als het initiatief zich meldt bij een corporatie. De Aw zal ook de verkoop toetsen op de regels volgens Woningwet. Het is inmiddels duidelijk dat de Aw deze taak heel formeel opvat en niet kijkt naar de kwaliteit van het overleg met de corporatie. Daarom is het ook goed om aan steun voor je initiatief in de prestatieafspraken te werken. Dat maakt het voor een corporatie meer verplicht om het idee met een positieve en serieuze grondhouding te behandelen. Vanaf 1 juli is vrijwel overal  weer overleg over wijzigingen van bestaande of nieuwe prestatieafspraken.

Eerste wooncoöperatie door huurders bijna een feit

Eerste wooncoöperatie door huurders bijna een feit

Het is de huurders in de Haagse Roggeveenstraat gelukt om tot een akkoord te komen met de gemeente en de woningcorporatie en de financiering rond te krijgen voor overname van de 65 woningen in hun straat. Een wooncoöperatie door huurders in de Roggeveenstraat kan nog dit jaar een feit zijn als ook de Autoriteit Woningcorporaties nu haar goedkeuring geeft aan de verkoop. 

Woningcorporatie Haag Wonen heeft ervoor gekozen om 50 procent van de marktprijs te rekenen voor de panden, die zij oorspronkelijk wilden slopen. Haag Wonen gelooft in het initiatief van de bewoners omdat het bij gaat dragen aan de cohesie in de buurt. Sloop is niet meer nodig omdat de bewoners in zelfbeheer de renovatie goedkoper kunnen uitvoeren.

De gemeente helpt bij de financiering van de wooncoöperatie via een erfpachtconstructie. Een woordvoerder van wethouder Joris Wijsmuller laat aan de NOS weten dat het gemeentebestuur dit initiatief steunt ‘omdat het helemaal aansluit op het beleid om te vertrouwen op de kracht van burgers zelf’.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft vooralsnog niet gereageerd op het verzoek om een uitspraak te doen over het akkoord van Haag Wonen met betrekking tot de Roggeveenstraat. Als de Autoriteit een positief besluit neemt, zullen huurders er voor de eerste keer sinds de inwerkingtreding van de Woningwet in juli 2015 in slagen een wooncoöperatie in bestaande huurwoningen te realiseren.

Eerder werd er al een coöperatie opgericht in het Friese Jirnsum, maar dat ging om een complex voor senioren dat door dorpsbewoners is overgenomen.

Lees meer op Nos.nl: ‘Huurders in Den Haag kopen eigen straat’.

 

 

 

Forum wooncoöperatie bij Cooplink?

Forum wooncoöperatie bij Cooplink?

De Landelijke Vereniging Centraal Wonen (LVCW) die betrokken is bij Cooplink en sinds kort ook actief meewerkt, blies nieuw leven in het idee om een internet-forum *) aan Cooplink.nl toe te voegen. Wat is jullie animo hiervoor?

De bedoeling van het forum is uitwisseling tussen de mensen van (nieuwe) initiatiefgroepen die naar de realisatie van een wooncoöperatie toe werken. Waaronder dus veel mensen van centraal wonen gemeenschappen. Daarnaast nodigen we mensen met specifieke deskundigheden uit om aan het forum mee te doen, vragen te beantwoorden, tips te geven, enz.

We denken aan een half open forum: aanmelden is nodig om actief aan het forum deel te nemen (dit is vooral om spam te voorkomen), maar wat er op het forum wordt uitgewisseld, is openbaar.

Omdat een forum alleen interessant is en blijft als er een voldoende grote groep actieve gebruikers is, vragen we van je of je behoefte hebt aan een dergelijk forum. Mail dit aub voor 10 juni aan info [AT] cooplink.nl met in het onderwerp ‘aan een wooncoöperatie-forum ga ik mee doen’, ‘eerst eens zien wat het wordt met zo’n wooncoöperatie-forum’ of ‘geen belangstelling voor een wooncoöperatie-forum’ **)

Terugkoppeling volgt na 10 juni.

*) Een internet-forum is een online discussieruimte tussen verschillende deelnemers. ‘Discussie’ graag lezen als ‘uitwisseling door het stellen van en reageren op vragen en het doorgeven van tips. Kortom: delen van kennis en ervaringen’.

**) de betreffende tekst in het onderwerp is voor ons genoeg, maar als je er iets aan toe wilt voegen: houd je niet in.

 

Foto: Discussion, Alan Bell (CC BY-NC-ND 2.0: creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.0/)

Internationale workshops over coöperatieve huisvesting op ISHF

Internationale workshops over coöperatieve huisvesting op ISHF

Het eerste International Social Housing Festival (ISHF) van 13 t/m 21 juni in Amsterdam, wil sociale woningbouw vieren als traditie en internationale kennis hierover delen. Op woensdag 14 juni is er een (gratis) middag met lezingen en workshops over coöperatieve (gezamenlijke) huisvesting in Europa.

 

Twee Italiaanse organisaties die bezig zijn met sociale huisvesting (Legacoop Abitanti en Fondazione Housing Sociale) hebben samen met de TU Delft en de ‘collaborative housing’ werkgroep van het Europese onderzoeksnetwerk voor huisvesting (ENHR) de middag georganiseerd.

Je kunt je opgeven voor een van twee parallelle sessies  van 13:00-14:30 uur. De middag wordt afgesloten met een plenaire workshop: ‘Building up a “tool for tools” for collaborative housing.’

Parallel sessie 1 met internationale sprekers en discussies gaat onder meer dieper in op de ‘state of the art’ van coöperatieve (gezamenlijke) huisvesting in Europa. Wat zijn de motieven en werkwijzen van groepen die hiermee bezig zijn? Wat zijn de voornaamste uitdagingen en obstakels? Welke nieuwe ontwikkelingen en hulpmiddelen zijn er?

Parallel sessie 2 gaat dieper in op de ontwikkeling dat bestaande en nieuwe wooncoöperaties steeds meer functies (naast het wonen) erbij krijgen of faciliteren. Coöperaties kunnen een leidende rol spelen in (beleid ter bevordering van) gemeenschappelijk welzijn.

Doel van de middag is wat de organisatoren betreft om bewustzijn te creëren over bestaande initiatieven en om organisaties te inspireren gezamenlijk actie te gaan ondernemen… ‘co-designing new tools to be replicated and disseminated, in order to upgrade skills, to share models and transfer knowledge and practices to each other.’

Registreren en meer lezen over het ISHF-evenement: ‘Collaborative housing: public, private and cooperative experiences. Talks and workshop’. Tijd: woensdag 14 juni, 13:00 – 17:30 uur. Plaats: Polanentheater, Polanenstraat 174 (Spaarndammerbuurt) in Amsterdam.

Foto van www.socialhousingfestival.com

Documentaire over wooncoöperatie Ecodorp Boekel

Documentaire over wooncoöperatie Ecodorp Boekel

Op zaterdag 21 januari spraken meerdere Cooplink deelnemers de wens uit om meer landelijke publiciteit te krijgen, bijvoorbeeld in de vorm van een documentaire. Afgelopen zondag 12 februari zond Human een documentaire uit over wooncoöperatie Ecodorp Boekel, deelnemer aan Cooplink. Voor wie het gemist heeft, de documentaire was erg de moeite waard en is te zien via de website van Omroep Human ‘We doen het zelf wel’.

In de documentaire komt de aanmeldprocedure voor de wooncoöperatie aan bod (het intakegesprek met de ballotagecommissie is gefilmd). De documentaire volgt een gezin dat zich heeft aangemeld maar nog twijfelt. Ook wordt er gesproken over het enige struikelblok van de wooncoöperatie: financiering.

De documentaire over Ecodorp Boekel is een van zes tv-uitzendingen onder de noemer ‘We doen het zelf wel’ die omroep Human maakte in aanloop naar het Festival We doen het zelf wel op zaterdag 25 maart in Amersfoort. In de uitzendingen komen mensen in zes dorpen en steden aan bod die zelf vorm geven aan hun gemeenschap. ‘Ze staan aan de basis van een nieuwe doe-democratie die niet afwacht, maar voorop loopt’, aldus Human.

Meer info over Festival We doen het zelf wel in onze agenda.

 

Gezin Ad Vlems in wooncoöperatie Ecodorp Boekel

Vliegende start voor Cooplink

Vliegende start voor Cooplink

Ruim vijftig initiatiefnemers van wooncoöperaties bogen zich afgelopen zaterdag 21 januari over de vraag ‘Hoe kunnen we elkaar versterken’. Cooplink, het kennisnetwerk van wooncoöperaties, maakte met deze eerste ‘live’ bijeenkomst een vliegende start.

Kennisnetwerk Cooplink is sinds juni 2016 als digitaal platform vindbaar via www.cooplink.nl en een online kennisbank. De Woonbond, !Woon (voorheen het Amsterdams Steunpunt Wonen) en de Woningbouwvereniging Gelderland begonnen Cooplink om bewoners die met wonen in zelfbeheer of een wooncoöperatie aan de slag willen, te steunen.

Eerste bijeenkomst ter kennismaking

Om van steun te zijn, moeten de activiteiten van Cooplink voortkomen uit de behoeften van initiatiefnemers van wooncoöperaties. De eerste ‘live’ bijeenkomst in Utrecht stond dan ook in het teken van kennismaken met elkaar en brainstormen over de vraag ‘Hoe kunnen we elkaar versterken’.

Zeven wooncoöperaties in oprichting gaven eerst een minipresentatie van hun initiatief, hun succesfactoren en hun knelpunten: Copekcabana uit Amsterdam, Coöperatie Roggeveenstraat uit Den Haag, Wooncoöperatie Finnewold uit Finsterwolde, Wishing Well West uit Utrecht, Centraal Wonen Circa uit Leeuwarden, Sandwijck uit het Utrechts landschap en Villa des Roses uit Amsterdam.

Financiering om een complex of pand aangekocht te krijgen, werd vaak genoemd als knelpunt. Maar ook dat een maatschappelijke kosten baten analyse daarin een uitkomst kan bieden. Hoe dan ook is het van belang te blijven benadrukken wat er mooi, leuk of zinvol is aan een initiatief, drukte de Roggeveenstraat op het hart.

Hoe kunnen we elkaar versterken

Het grootste deel van de middag besteedden de ruim vijftig aanwezigen van in elk geval 22 verschillende wooncoöperaties in oprichting en andere geïnteresseerden, aan een gezamenlijke brainstorm. Die draaide om de vraag ‘Hoe kunnen we elkaar versterken?’. Via de methode van een Ideeënbrouwerij (ook wel metaplan methode) kwamen daar een aantal door iedereen gedragen antwoorden op naar voren.

Uitkomst thema’s voor Cooplink

Initiatiefnemers van wooncoöperaties willen in elk geval hun krachten bundelen op het gebied van coöperatieve financiering, belangenbehartiging en beeldvorming. Ook willen zij gaan werken aan een film (of beeldmateriaal) over wooncoöperaties en kennisuitwisseling over ‘samenleven’, omdat samenleven met meerdere mensen (als collectief) een aantal specifieke uitdagingen met zich meebrengt.

Met deze onderwerpen gaat Cooplink de komende tijd aan de slag. Een aantal deelnemers heeft zich ook opgegeven om Cooplink hier bij te gaan helpen.

Verzameling van ideeën

Legio andere ideeën werden opgeschreven, verzameld en besproken in de Ideeënbrouwerij. Een uitgebreider verslag van de dag volgt binnenkort op deze website. Mensen die op 21 januari aanwezig waren ontvangen daarover een mail.

De bijeenkomst vond plaats in Casco – kantoor voor kunst, design en theorie, een kunstinstelling in Utrecht die veel onderzoek, tentoonstellingen en bijeenkomsten heeft georganiseerd over huisvesting. Met name over ‘huisvesting als gemeengoed’ (commons). Cooplink dankt Casco hartelijk voor het ter beschikking stellen van hun ruimte.

Eerste vijftig woningen vrij van verhuurderheffing

Eerste vijftig woningen vrij van verhuurderheffing

Naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing, werd in juni 2016 bekend dat de heffingsvrije voet verruimd gaat worden van 10 naar 25 woningen. De SP diende een amendement in om het verder op te rekken naar 50 woningen. Vlak voor het Kerstreces 2016 ging de Tweede Kamer met dat amendement akkoord.

 

Heffingsvrije voet van 50 woningen

De heffingsvrije voet van 50 woningen is daarmee opgenomen in de wetswijziging van de ‘Wet maatregelen woningmarkt 2014 II’, de wet die de verhuurderheffing sinds 1 januari 2014 regelt. Die wetswijziging moet nog wel door de Eerste Kamer heen. Als die – zoals verwacht – eveneens akkoord gaat, zullen de heffingskortingen met terugwerkende kracht per 1 januari 2017 gelden, schrijft corporatiekoepel Aedes.

Verhuurders hoeven dan over de eerste 50 woningen in hun bezit geen verhuurderheffing te betalen. Dat is vooral gunstig voor kleinere/particuliere verhuurders, stichtingen die ‘hofjes-woningen’ verhuren en (initiatieven voor) wooncoöperaties.

De kosten van verhoging van de heffingsvrije voet zijn 23 miljoen euro. De SP deed in het amendement geen voorstel waar dat vandaan moet komen, maar opperde in het debat dat dit bedrag uit het positieve resultaat van 2016 betaald kan worden.

 

Nog meer heffingskortingen

De wetswijziging regelt nog meer kortingsmogelijkheden op de verhuurderheffing. Zo krijgen woningcorporaties korting op de heffing als zij goedkope woningen bouwen (met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van 586,68 euro in 2016). Voor nieuwbouwwoningen in schaarstegebieden geldt een aftrek van 20.000 euro, in overige gebieden een aftrek van 10.000 euro. Deze heffingsvermindering geldt voor vijf jaar.

De heffingskorting voor sloop en samenvoeging van woningen in Rotterdam-Zuid en krimpgebieden gaat omhoog van 15.000 euro naar 25.000 euro. De lijst met krimpgebieden wordt uitgebreid en woningcorporaties in krimpgebieden krijgen onder bepaalde voorwaarden vijf jaar vrijstelling van de verhuurderheffing van particuliere woningen die zij kopen. Rijksmonumenten (krachtens artikel 3.1 van de Erfgoedwet) worden per 1 januari 2018 vrijgesteld van de verhuurderheffing. En per 1 januari 2018 wordt de verhuurderheffing over een WOZ-waarde van maximaal € 250.000,- berekend.

 

De sigaar uit eigen doos

Om deze kortingen te kunnen bieden, gaat het tarief van de verhuurderheffing echter wel omhoog van 0,536 (het tarief voor 2017 dat nu in de wet staat) naar 0,569 procent van de WOZ-waarde. Grotere verhuurders zoals woningcorporaties betalen de kortingen dus uiteindelijk zelf. Voor kleinere verhuurders en veel (initiatieven voor) wooncoöperaties is de kans groot dat zij worden uitgezonderd van de verhuurderheffing.

 

Zie ook:

 

Cooplink kennisdelen op 21 januari: Komt allen!

Cooplink kennisdelen op 21 januari: Komt allen!

Cooplink organiseert zijn eerste bijeenkomst op zaterdag 21 januari in Utrecht. Bent u bezig om een wooncoöperatie op te richten of te beheren? U bent van harte uitgenodigd.

De bijeenkomst staat in het teken van kennismaken en kennisdelen met (initiatiefnemers van) wooncoöperaties. Op het programma staan onder andere een reeks mini-presentaties van wooncoöperaties (in oprichting) vanuit het hele land en een ideeënbrouwerij over hoe we elkaar als wooncoöperaties kunnen versterken. Van elkaar leren en elkaar inspireren dus. En welke rol moet Cooplink, kennisnetwerk van wooncoöperaties, de komende tijd gaan spelen? We sluiten de middag af met een lichte maaltijd (soep en broodjes) en een borrel.

Aanmelden

De definitieve locatiekeuze in Utrecht is afhankelijk van het aantal aanmeldingen. Laat daarom zo spoedig mogelijk weten met hoeveel personen jullie komen!

Aanmelden kan hier.

Zonder tegenbericht zal de bijeenkomst plaatsvinden in Casco, Lange Nieuwstraat 7, 3512 PA in Utrecht.

Tijdstip: zaterdag 21 januari 2017 van 14:00 uur (welkom vanaf 13:30) tot 17:00 uur (daarna eten).

 

(bron beeld: popularresistance.org)

Autoriteit Woningcorporaties doet uitspraak over klacht wooncoöp Finsterwolde

Autoriteit Woningcorporaties doet uitspraak over klacht wooncoöp Finsterwolde

De Autoriteit Woningcorporaties (AW), het orgaan vanuit de overheid dat toezicht houdt op de woningcorporaties, heeft Wooncoöperatie Finsterwolde (in oprichting) gelijk gegeven. Hun verhuurder Acantus had € 5000,- ter beschikking moeten stellen zodat de bewoners een wooncoöperatieplan kunnen opstellen.

Wooncoöperatie Finsterwolde, dat een van de koplopers was in het landelijke experimentenprogramma ter stimulering van wooncoöperaties, kreeg afgelopen zomer een opzeggingsbrief van hun verhuurder Acantus. Die ziet geen brood meer in het bewonersinitiatief dat de sloop van 22 sociale huurwoningen wil voorkomen om ze te behouden voor het dorp Finsterwolde in Oost-Groningen. De bewoners willen de woningen als wooncoöperatie in eigen beheer nemen.

Verhuurder had bewonersinitiatief moeten aanmelden

Acantus had bij de AW eerder dit jaar melding moeten doen van de plannen van de bewoners om een wooncoöperatie op te richten. Op grond van die melding zouden de woningen voor zes maanden niet verkocht of gesloopt mogen worden. Ook zou de corporatie over de plannen voor overname van deze woningen met de bewoners in gesprek moeten gaan. En Acantus had de initiatiefgroep minimaal € 5000,- ter beschikking moeten stellen om een coöperatieplan op te stellen. Dat alles op basis van nieuwe regels uit de Woningwet 2015.

Bewonersinitiatief dient klacht in bij de AW

Maar Acantus heeft deze melding bij de AW nooit gedaan en stelde ook geen € 5000,- ter beschikking. Wooncoöperatie Finsterwolde diende daar een klacht over in bij de AW. Op 19 oktober deed de AW een voorlopige uitspraak over die klacht. Acantus had de € 5000,- ter beschikking moeten stellen, oordeelde de AW. Acantus kan van de AW een aanwijzing krijgen om dat alsnog te doen, maar Acantus heeft inmiddels aangegeven het bedrag over te zullen maken.

Nog onduidelijkheid over verkoop- en sloopverbod

De AW deed echter geen uitspraak over de termijn van zes maanden geen verkoop of sloop. Het is daarmee nog niet duidelijk per wanneer die zes maanden van kracht zijn geworden. Wooncoöperatie Finsterwolde heeft daarover om duidelijkheid gevraagd van de AW.

Lees meer op de website van de Woonbond.

Geopend: inschrijving pilots wooncoöperaties

Geopend: inschrijving pilots wooncoöperaties

Het gezamenlijk beheer van wooncomplexen staat meer dan ooit in de belangstelling. Dat geldt ook voor de meest vergaande vorm van zelfbeheer: de wooncoöperatie. Toch telt Nederland vooralsnog slechts één nieuwe wooncoöperatie in het Friese Jirnsum. Platform31 start daarom drie pilots rond de varianten verkoop, BV-constructie en beheercoöperatie.

Schrijft u zich voor 20 december 2016 in voor een van de drie pilots, dan krijgt u twee jaar lang volop experimenteerruimte.  Als deelnemende initiatiefnemer en corporatie werkt u samen een concrete variant uit, met bijbehorende financiering, statuten, organisatiestructuur en bestuursmodel. Platform31 biedt gedurende het experiment ondersteuning met kennis, onderzoek en toegang tot het netwerk van relevante stakeholders, zoals banken en juristen.

Deelname aan de pilots is gratis voor initiatiefnemers en corporaties die deel uitmaken van het ambassadeursteam wooncoöperatie of partner zijn van Platform31. Voor corporaties die geen partner zijn van Platform31 geldt een bijdrage van 5.000 euro exclusief BTW voor het totale traject.

Het volledige nieuwsbericht van Platform 31 vind je hier