De aanvraag van vergunningen moet zorgvuldig en volledig zijn. Is dat niet zo, dan kun je zomaar flinke vertraging oplopen. Laat je vooral bijstaan door een professional.

De Omgevingswet

Vanaf 1 januari 2024 is een grote nieuwe wet in werking getreden: de Omgevingswet. Hiermee veranderde zo ongeveer alles wat met regelgeving en vergunningverlening rond bouwen en wonen te maken heeft. Dit heeft gevolgen.

• Ook voor ambtenaren en andere professionals is het wennen en zoeken. Zij moeten opeens werken met nieuwe regels, nieuwe termen, nieuwe systemen etc.
• Gemeenten hebben een overgangsperiode tot 2032 om hun regels aan te passen. Tot die tijd kunnen ‘oude’ en ‘nieuwe’ regels beide van toepassing zijn. Alhoewel de inzet van de wet is om alles simpeler en inzichtelijker te maken, is dat in de overgangsperiode nog niet zo.

Alles bij elkaar een ‘roerige tijd in het ruimtelijk domein’, die toch al niet saai was door energietransitie, woningcrisis, stikstofcrisis etc. Behalve last van traagheid (doordat ook professionals moeten zoeken) opent deze situatie ook kansen. Omdat ook aan gemeentekant overal over wordt nagedacht is de kans op geslaagde beïnvloeding wat groter. En als je met hen meedenkt, kun je zomaar enthousiasme ontmoeten.

Waarom Omgevingsvergunning aanvragen?

Voldoe je aan de afspraken die gelden? Dat checken de ambtenaren die de vergunningaanvraag afhandelen. De Omgevingsvergunning gaat over twee soorten regels: een technisch deel (bouwkwaliteit/veiligheid) en een ruimtelijk deel (de omgeving/ruimtelijke inpassing). De verschillende onderdelen worden door verschillende instanties afgehandeld.
Niet altijd is een Omgevingsvergunning voor beide onderdelen nodig. De Omgevingswet maakt meer dan vroeger vergunningsvrij. Een aanvraag door een wooncoöperatie heeft waarschijnlijk wel met meer onderdelen te maken. Je kunt dit controleren met de vergunningcheck, zie hieronder.

De voorbereiding

Heb je het definitief ontwerp zo goed als rond? Dan kun je beginnen met de voorbereiding van de vergunningaanvragen. Een tip: communiceer je plannen alvast met de buurt. Participatie heet dat. Het vergroot het draagvlak en dat is belangrijk voor de gemeente. Ook voorkom je zo vaak bezwaren in later stadium, die het proces kunnen vertragen. Leg vast wat je hebt gedaan en kijk eventueel in de participatieverordening van je gemeente om te zien of er eisen worden gesteld. Let op: nog niet alle gemeenten hebben een participatieverordening, dat is pas zo per 1 januari 2027.

Doe alvast een vergunningcheck. De vergunningcheck helpt je te achterhalen voor welke activiteiten je een vergunning nodig hebt. Dat kan zo vaak als je wilt. Je hoeft niet in te loggen en het is gratis. Via ‘werkzaamheden‘ kun je de juiste activiteiten zoeken. ‘Werkzaamheden’ staat voor dat wat je wilt gaan doen. Probeer het maar: je doorloopt een reeks vragen en uiteindelijk zie je of je vergunningen nodig hebt en wat je daar voor nog moet doen.

Het conceptverzoek

De volgende stap is een conceptverzoek indienen. Het doel is om vooraf de haalbaarheid en compleetheid van de aanvraag te toetsen. Hoe dat proces verloopt is per gemeente verschillend. Vaak volgt bij wat complexere plannen (zoals de wooncoöperatie) een uitnodiging voor een gesprek. Meer informatie vind je op de website van je gemeente: zoek op ‘conceptverzoek’.
Het conceptverzoek dien je in via het Omgevingsloket. Dat doe je zorgvuldig en je verstrekt alle gevraagde informatie. De gemeente bekijkt dan of de aanvraag volledig is. Is dat niet zo, dan kun je het nog aanvullen voordat de officiële aanvraag de deur uit gaat.

Het Omgevingsloket

Voor officiële handelingen, zoals het indienen van een aanvraag, moet je inloggen op het Omgevingsloket. Als organisatie, dus ook wooncooperatie, doe je dit met EHerkenning. Daarvoor is een KvK registratie noodzakelijk. Je kunt ook iemand machtigen om de aanvraag namens jou te doen, of een adviseur laten meekijken. Bij iedere stap in het proces kun je een extra informatie vinden.

De aanvraag

Ook de daadwerkelijk aanvraag dien je in via het Omgevingsloket. Selecteer de activiteiten zorgvuldig. Dat zijn de zaken waar je een vergunning voor krijgt. Na het indienen van de aanvraag krijg je een bevestiging van ontvangst. Daarna volgt een bericht waarin ‘het bevoegd gezag’, meestal de gemeente, je laat weten hoe het verder gaat.

De beslistermijn

De beslistermijn is standaard 8 weken met een mogelijkheid om die met 6 weken te verlengen.
Er kunnen redenen zijn om de beslistermijn stil te zetten (op te schorten). Eén daarvan is dat de vertraging aan de aanvrager kan worden toegekend, bijvoorbeeld omdat de aanvraag niet volledig is. De ander is dat de aanvrager schriftelijk instemt met uitstel. Aan jou kan dus uitstel worden gevraagd.

Het kan zijn dat de beslistermijn 6 maanden wordt in plaats van 6 weken. Dat is het geval als je plan niet binnen de bestaande regels past, maar de gemeente er wel aan mee wil werken. Dan is een vergunning voor een BuitenPlanse OmgevingsActiviteit (BPOA) nodig. Als dat nodig is, is dat vaak al duidelijk geworden bij het conceptverzoek of in het vooroverleg.

Binnen de beslistermijn wordt het besluit genomen en bekend gemaakt. Alle belanghebbenden kunnen vervolgens bezwaar indienen (ook de buurt). Vanaf de bekendmaking mag je wel beginnen met werkzaamheden, zolang ze maar niet onomkeerbaar zijn. Je gaat dus geen bomen kappen. Dat mag pas na vier weken. Als tegen het besluit geen bezwaar is gemaakt en geen beroep meer mogelijk is, is het besluit onherroepelijk. Meestal is dat zes weken na bekendmaking. Meer weten