Cooplink Forums Oprichting en financiering Kapitaal opbouw bij wooncoöperatie structuur Reageer op: Kapitaal opbouw bij wooncoöperatie structuur

#4535
Tony Weggemans
Bijdrager

Eerst voor alle duidelijkheid: als je gezamenlijk een huis koopt kun je kiezen voor een vereniging van eigenaren (gesplitste appartementen) of voor een woonvereniging (ongedeeld eigendom). De rechtspersoon van de coöperatieve vereniging is voor een wooncoöperatie niet geschikt. In Tilburg werken we al 35 jaar met de structuur van de woonvereniging (leden = bewoners) en hebben we vanaf het begin af aan geprobeerd het opgebouwde kapitaal te gebruiken voor onderhoud aan het pand. Dat kan niet elk jaar vanwege de daaraan verbonden kosten, maar wel elke tien jaar. We hebben dat nu twee keer gedaan (2000 en 2011) en staan op nu het punt om het voor de derde keer te doen. Belangrijke voorwaarde daarvoor is dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt en dat de waarde van het pand voldoende stijgt in een periode van tien jaar. Doordat op die manier globaal 70% van het pand met vreemd geld gefinancierd is, bouwt de vereniging maximaal 30% ‘eigen’ vermogen op. Als je dit als eigendom van de leden zou beschouwen, leidt dat tot problemen bij ledenwisselingen. Een nieuw lid moet zich dan voor steeds hogere bedragen inkopen. Daardoor beperkt je jezelf bij het zoeken van nieuwe leden. Het is dus bij ons collectief vermogen. Maar hoe voorkom je dan dat de ‘laatste’ bewoner het pand verkoopt en er met het geld vandoor gaat? Wij hebben daarvoor de constructie dat alle bewoners (vanaf het begin in 1986) bij verkoop van het pand een deel van de opbrengst krijgen. Juridisch waterdicht is dat echter niet. De constructie van Boekel (twee rechtspersonen, één voor het pand en één voor de bewoners) is mogelijk een betere oplossing.

De behoefte om eigen vermogen op te bouwen als bewoner van een collectief pand, herken ik. ‘Normale’ mensen doen dat door hun hypotheek af te lossen, vervolgens een duurder huis te kopen, dat weer af te lossen en te eindigen met een behoorlijk pensioenkapitaal. Bij woonverenigingen leidt de opbouw van kapitaal binnen de vereniging alleen maar tot problemen. Niet aan het begin, maar wel na een jaar of tien. Niet aan beginnen dus. Als je kapitaal op wilt bouwen, realiseer je dan dat je relatief goedkoop woont en stort elke maand een bedrag op een privé-spaarrekening. Desondanks ben je bij het verlaten van het collectieve pand op de woningmarkt een starter (want zonder eigen huis dat je kunt verkopen), met alle daarbij behorende problemen.