Cooplink Forums Oprichting en financiering Kapitaal opbouw bij wooncoöperatie structuur

Weergave van 2 geneste reacties
  • Auteur
    Berichten
    • #4500
      joepvandijk
      Bijdrager

      Ik ben met een groep de mogelijkheid aan het verkennen om een huis te kopen voor 6 man (3 huishoudens). We zijn nu op het punt waar we verkennen of we ofwel een hypotheek afsluiten voor 3 huishoudens ofwel een hypotheek afsluiten via een wooncoöperatie waar we huur aan uitkeren. We zijn ons bewust van de voordelen van een wooncoöperatie. Als je een huis koopt met 1000 man is het bijna onmogelijk om een 1/1000e deel te definiëren, wat het onaantrekkelijk maakt voor een bank om te investeren. Dit is een belangrijke reden om te kiezen voor een wooncoöperatie.

      Een vraagteken die echter bij ons opkwam is: hoe bouw je kapitaal op als je voor een wooncoöperatie structuur kiest? Een aantal van onze huishoudens wil graag kapitaal gaan opbouwen, en ik eigenlijk ook wel, en we vinden het moeilijk om in te schatten of dat mogelijk is met een wooncoöperatie. Met een hypotheek over 3 huishoudens is dat wellicht makkelijker (als je de bank meekrijgt). Zou iemand ons hierin kunnen adviseren?

      Bij voorbaat dank!

      • Dit onderwerp is gewijzigd 1 maand, 2 weken geleden door joepvandijk.
    • #4530
      Bernard
      Moderator

      Dag Joep, ik vraag me af wat je intentie is met “kapitaal opbouwen”? Wil je de afzonderlijke huishoudens laten profiteren van de waardeontwikkeling van de woning? Of van de overwaarde als de financiering gaandeweg wordt afgelost? Het gevaar ontstaat dat dat een doel op zich gaat worden en dat past niet echt bij de coöperatieve principes. Bij een collectieve financiering van collectief vastgoedeigendom hoort niet dat individueel geprofiteerd kan worden ‘ten koste van medebewoners’.

      Er is wat voor te zeggen om individueel ingebracht eigenkapitaal bij vertrek uit te keren met een opslag of afslag naar gelang de waarde van het vastgoed is gestegen of gedaald. Dat gedeelte zou je dan van de nieuwe bewoner kunnen vragen.

      Een collectieve herfinanciering op basis van de marktwaarde afsluiten bij een mutatie of aan het einde van de looptijd en uitkeren aan vertrekkende of vertrokken leden, is iets dat in Nijmegen bij veel panden speelt en door de gestegen huizenprijzen voor de nodige problemen zorgt bij achterblijvende bewoners: als ze al een financiering kunnen vinden, gaan hun woonlasten drastisch omhoog. Het omgekeerde kan  namelijk ook: naarmate de financieringslast afneemt of verdwijnt, kun je je huur inzetten om andere wooncoöperaties te helpen. Dat is pas solidariteit!

    • #4535
      Tony Weggemans
      Bijdrager

      Eerst voor alle duidelijkheid: als je gezamenlijk een huis koopt kun je kiezen voor een vereniging van eigenaren (gesplitste appartementen) of voor een woonvereniging (ongedeeld eigendom). De rechtspersoon van de coöperatieve vereniging is voor een wooncoöperatie niet geschikt. In Tilburg werken we al 35 jaar met de structuur van de woonvereniging (leden = bewoners) en hebben we vanaf het begin af aan geprobeerd het opgebouwde kapitaal te gebruiken voor onderhoud aan het pand. Dat kan niet elk jaar vanwege de daaraan verbonden kosten, maar wel elke tien jaar. We hebben dat nu twee keer gedaan (2000 en 2011) en staan op nu het punt om het voor de derde keer te doen. Belangrijke voorwaarde daarvoor is dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt en dat de waarde van het pand voldoende stijgt in een periode van tien jaar. Doordat op die manier globaal 70% van het pand met vreemd geld gefinancierd is, bouwt de vereniging maximaal 30% ‘eigen’ vermogen op. Als je dit als eigendom van de leden zou beschouwen, leidt dat tot problemen bij ledenwisselingen. Een nieuw lid moet zich dan voor steeds hogere bedragen inkopen. Daardoor beperkt je jezelf bij het zoeken van nieuwe leden. Het is dus bij ons collectief vermogen. Maar hoe voorkom je dan dat de ‘laatste’ bewoner het pand verkoopt en er met het geld vandoor gaat? Wij hebben daarvoor de constructie dat alle bewoners (vanaf het begin in 1986) bij verkoop van het pand een deel van de opbrengst krijgen. Juridisch waterdicht is dat echter niet. De constructie van Boekel (twee rechtspersonen, één voor het pand en één voor de bewoners) is mogelijk een betere oplossing.

      De behoefte om eigen vermogen op te bouwen als bewoner van een collectief pand, herken ik. ‘Normale’ mensen doen dat door hun hypotheek af te lossen, vervolgens een duurder huis te kopen, dat weer af te lossen en te eindigen met een behoorlijk pensioenkapitaal. Bij woonverenigingen leidt de opbouw van kapitaal binnen de vereniging alleen maar tot problemen. Niet aan het begin, maar wel na een jaar of tien. Niet aan beginnen dus. Als je kapitaal op wilt bouwen, realiseer je dan dat je relatief goedkoop woont en stort elke maand een bedrag op een privé-spaarrekening. Desondanks ben je bij het verlaten van het collectieve pand op de woningmarkt een starter (want zonder eigen huis dat je kunt verkopen), met alle daarbij behorende problemen.

       

Weergave van 2 geneste reacties
  • Je moet ingelogd zijn om een reactie op dit onderwerp te kunnen geven.