Je hebt een droom. Je wilt wonen met gelijkgestemden en/of mensen van andere generaties. Wie weet duurzaam, vast en zeker betaalbaar. In de natuur of juist in de stad. Hoe maak je die droom nu werkelijkheid?

Maak een plan. In je plan laat je onder meer zien wat je belangrijk vindt, dat je het project en de risico’s goed doordacht hebt en dat het project haalbaar is. Dat plan schrijf je niet alleen voor jezelf. Je schrijft het ook voor gemeenten en/of corporaties, voor financiers en voor iedereen die mee wilt doen of helpen. 

Bouwstenen

‘Maak het concreet, want anders gebeurt er geen reet,’ zegt adviseur Gerben Kamphorst. ‘Je moet nu al ongemakkelijke gesprekken voeren over keuzes die je gaat maken. Als je er geen buikpijn van hebt, heb je niet echt gekozen.’ De zeven onderdelen van het plan zijn volgens Gerben:

1. Visie
2. Programma van eisen
3. Toegevoegde waarde
4. Organisatie en bestuur
5. Juridisch
6. Financiële haalbaarheid
7. Risico’s

1. Visie

Gebruik je visiedocument als onderlegger.

• Waarom wil je deze wooncoöperatie? Wat is je missie? Wat zijn je kernwaarden?
• Wat is je visie op gemeenschappelijkheid, en op individualiteit.
• Wat is je visie op de opgave? Hoe bereik je je doel?

2. Programma van eisen

Het programma van eisen bepaalt de kwalitatieve basis en daarmee hoe duur het project gaat worden. Het heeft dus een sterke relatie met de financiële haalbaarheid van het project. Globaal telt het programma van eisen vier hoofdstukken:

• Ruimtelijk programma: hoeveel m2 krijgt elke functie in het pand
• Esthetisch programma: welke esthetische kwaliteit streef je na met je ontwerp.
• Functioneel programma: welke gebruikskwaliteit heeft het pand an realisatie? Bieden bepaalde ruimten de mogelijkheid tot meervoudig gebruik?
• Technisch programma: welke technische kwaliteit heeft het pand na realisatie op het gebied van energieprestatie, robuustheid, aanpasbaarheid, etc.

3. Toegevoegde waarde

Omschrijf je toegevoegde waarde op alle terreinen.

• Wonen (denk aan blijvende betaalbaarheid en zeggenschap over de huurprijs).
• Maatschappelijk (wat doe je voor de buurt?)
• Zorg
• Economisch
• Gemeenschappelijke ruimte: denk goed na over eigendom, exploitatie en toegankelijkheid.

4. Organisatie en bestuur

Vertel meer over hoe je je organiseert.

• Rechtsvorm
• Statuten
• Bestuur (een goed bestuur is een voorwaarde van banken, gemeenten en corporaties)
• Besluitvorming

5. Juridisch

Laat zien dat je het juridisch goed aftimmert.

• Koopovereenkomst
• Leveringsvoorwaarden
• Huurovereenkomsten
• Wet- en regelgeving

6. Financiële haalbaarheid

Maak duidelijk dat je over de haalbaarheid van het plan goed hebt nagedacht.

• Investering
  • Aankoop
  • (Ver)bouwkosten)
• Financiering
  • Financieringsmix (bancaire leningen, achtergestelde leningen en eigen geld)
  • Eenmalige bijdragen (subsidies en giften)
• Rendement
  • Risicodekking
• Exploitatie (inkomsten en uitgaven)
  • Huurinkomsten en huurstijging (let op contractuele afspraken met de verkoper)
  • Exploitatielasten (belasting, verzekering, huurderving, dagelijks onderhoud)
  • MeerJaren OnderhoudsPlan (cyclisch en planmatig onderhoud)
  • Financieringslasten (vloeit voort uit de investerings- en financieringsopzet)
• Opgebouwd vermogen (eigen vermogen van de coöperatie, niet uitgekeerd aan de leden)

Aandachtspunten:

• Een hypotheek voor een wooncoöperatie is een zakelijke lening
• Bank leent tot maximaal 70% van de waarde uit
• De huurwaarde is anders dan de leegwaarde (in vrije verkoop)
• De zakelijke rente ligt circa 1% hoger dan particuliere hypotheek
• Looptijd rentevast maximaal 10 jaar
• Rentekosten zijn niet aftrekbaar
• Voorfinanciering (ontwerpkosten, leges) is niet bij de bank te lenen (het kan wel zijn dat de gemeente, provincie of het rijk hiertoe een stimuleringslening of leenfonds biedt)
• Nederlandse banken: alleen lineaire hypotheek
• GLS (Duitse bank): annuïtair (betere rente, lastig communiceren, dure due dilligence)
• In voorbereiding: landelijk Leenfonds wooncoöperaties

7. Risico’s (wat als…)

Maak duidelijk dat je ook een scherp oog op de risico’s houdt. Inventariseer welke ‘ongewenste gebeurtenissen’ kunnen plaatsvinden. Probeer je een beeld te vormen van de oorzaken en van de gevolgen. Een volledige risico-analyse is complex. Begin bij de basis risico = kans x gevolg.

• Geld
  • Bouwkosten worden hoger
  • Huur wordt niet betaald
  • Rente stijgt
• Organisatie
  • Besluitvorming stagneert
• Tijd
  • Bouwvergunning wordt niet tijdig verleend
  • Bouwkostenbegroting is onvolledig
  • Oplevering niet naar tevredenheid