Klop bijtijds bij de gemeente aan, maak vrienden met ze. Je wilt de gemeente per slot van rekening graag op jouw hand hebben.

Rol van de gemeente

De gemeente is er voor haar burgers, ook al voelt dat misschien niet altijd zo. Zo moet zij toezien op het Evenwichtig Toedelen van Functies aan Locaties. Dat betekent aan de ene kant grenzen stellen zodat er bijvoorbeeld geen zwaar vervuilende fabriek naast een woonwijk komt. En aan de andere kant regelen dat er zaken van algemeen nut gerealiseerd (kunnen) worden, zoals scholen en biodiversiteit. Met de komst van de Omgevingswet, ingegaan in 2024, zijn veel van deze taken in deze wet geregeld. 

De gemeente is ook in andere rollen bij de wooncoöperatie betrokken, bijvoorbeeld als subsidiegever of grondeigenaar. Ook voor het uiteindelijke bouwen heb je een vergunning van de gemeente nodig.

Instrumenten van de gemeente

De gemeente heeft een aantal ‘instrumenten’ ter beschikking, waarvan het belangrijkste voor jou het Omgevingsplan is. In het Omgevingsplan staan regels die gelden, deze kunnen per locatie verschillen. Zorg ervoor dat je in een vroeg stadium duidelijk hebt of jullie plan in het Omgevingsplan past. Vaak is dat niet zo, dan is het zaak om een Omgevingsplanwijziging of een Omgevingsvergunning om af te wijken te zien te krijgen. Zo’n procedure kan lang duren en daarom moet je er snel mee beginnen. De procedure duurt trouwens zo lang, omdat iedereen zijn zegje moet kunnen doen. Uiteindelijk beslist de gemeenteraad.

Ga in gesprek

Ga in een vroeg stadium verkennend in gesprek met de gemeente. Ook als je plan nog niet heel concreet is. Vraag naar de inhoudelijke kant: past dit plan in grote lijnen in het omgevingsplan, of niet en hoe groot is de kans dan dat het goed komt? Vraag ook naar de procedurele kant: hoe is het bij deze gemeente geregeld? Misschien moet je je plannen na de eerste verkenning bijstellen. Een andere locatie kan bijvoorbeeld geschikter zijn. 

Ga ook in een vroeg stadium in gesprek met de buurt. Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Participatie betekent in dit geval ‘de buurt is betrokken of in ieder geval op de hoogte’. Als je je buren mee hebt, doet dat veel goed voor de snelheid van gemeentelijke procedures. 

Tip: Veel ambtenaren zijn bereidwillig om je te helpen. Ze zijn wel gebonden aan regels en procedures en ze kennen het concept wooncooperatie soms niet (goed). Ga ervan uit dat ze je vriend zijn. Maak ze enthousiast en vraag hun hulp bij het realiseren van je doelen. Help hen op jouw beurt, bijvoorbeeld door te verwijzen naar het Actieplan wooncoöperaties, leidraad voor gemeenten.

Waarom zo vroeg in het proces? 

Er zijn twee redenen om snel met gemeente en omgeving in gesprek te gaan. 
De eerste is al genoemd: procedures kunnen lang duren dus je moet snel beginnen.  
De tweede reden is mogelijk nog belangrijker. Als in een vroeg stadium blijkt dat overheid en/of omwonenden niet willen meewerken, is het beter om niet verder in dit plan te investeren maar een alternatief te zoeken. Dat voorkomt veel frustratie en onnodige kosten.

Verwarring door de omgevingswet

In 2024 is de Omgevingswet in werking gegaan. Deze nieuwe wet is zeer omvangrijk en vervangt 26 oude wetten. Met deze wet zijn ook allerlei termen veranderd. Waar je voorheen te maken had met bestemmingsplannen, zijn dat nu Omgevingsplannen. Ze dienen ongeveer hetzelfde doel maar zijn toch verschillend. Ook verwarrend is dat de bestemmingsplannen die er waren geldig blijven totdat de inhoud is overgenomen in nieuwe Omgevingsplannen. En zo zijn er meer dingen die vroeger anders liepen dan nu. Dit is niet alleen verwarrend voor jou, maar ook voor de ambtenaren die hier mee moeten werken. Dit kan voor extra vertraging zorgen.
In grote lijnen blijft het meest voor jou hetzelfde. Als je in ouder materiaal ‘bestemmingsplan’ ziet staan, kun je daar meestal wel Omgevingsplan lezen.