Het is een uitdaging om een kavel of een gebouw te vinden voor je wooncoöperatie. Welke stappen kun je zetten? Wat moet je weten?

Weet wat je wilt

Weet wat je wilt. Weet hoeveel woningen je neer wilt zetten en wat voor woningen dat zijn. Maak duidelijk welke meerwaarde jouw project de gemeente brengt. Kom met een concreet plan en kijk je of de gemeente mee kunt krijgen. De gemeente heeft veel afdelingen en dus veel petten. Het is nodig dat je binnen de gemeente de juiste mensen leert kennen, de volksvertegenwoordigers die jouw belangen behartigen. Daarnaast is het handig als er beleid is voor wooncoöperaties én als er ambtenaren zijn die dat beleid kunnen uitvoeren.

Weet wat de gemeente wil

Weet ook wat de gemeente wil. Wat voor woningen wil de gemeente? Welke speerpunten zijn voor de gemeente belangrijk? Ga met ze aan tafel en speel daarop in. Gemeenten hebben meerdere doelen, ook op het gebied van zorg, senioren of cultuur-sensitieve doelgroepen. Daar kan een projectontwikkelaar niet altijd wat mee, maar de wooncoöperatie misschien wel. Combineer de doelen van de wooncoöperatie met de gemeentelijke sociale doelen.

Zoek uit wat de gemeente weet en biedt

Niet iedere ambtenaar kent het begrip wooncoöperatie. Burgers zijn per slot van rekening vrij nieuwe spelers op de huizen-bouw-markt. Check of de gemeente al bezig is met wooncoöperaties en bedenk hoe je de ambtenaren gaat overtuigen van je initiatief. Wat is de meerwaarde van jouw initiatief voor die gemeente? En wat heb jij nodig om jouw initiatief te laten slagen? Heeft de gemeente grond om uit te geven? Is er beleid voor wooncoöperaties? Zijn gemeenteraadsleden enthousiast? Dat bepaalt je route naar succes.

Gemeentelijk beleid voor wonen vind je in:

• de Woonvisie (waarom, aantallen en liefst locaties)
• het Grondbeleid (locaties, voorwaarden en grondprijs)
• de Huisvestingsverordening/Doelgroepenverordening

Laat ambtenaren voorbeelden zien

Gemeenten kunnen leren van andere gemeenten. Laat de ambtenaren voorbeelden zien van geslaagde projecten, neem ze eventueel mee op werkbezoek. Dat helpt je om jouw initiatief over de streep te trekken. Weet wel: gemeenten moeten bezuinigen. 2026 wordt ook wel het ravijn-jaar genoemd, gemeenten maken zich ernstig zorgen over hun financiering. Aan de andere kant moeten woningen gebouwd worden, dus maak maar duidelijk welke voordelen je de gemeente brengt. Help gemeenten om kennis te verwerven.

Wijs gemeenten op Expertteams Woningbouw

Expertteams Woningbouw van de RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) helpen gemeenten, onder meer op het vlak van collectief wonen. Gebrek aan kennis is nooit een reden om iets niet te doen en de expertteam zijn ook niet duur. ‘Gemeenschapsdenken, wat betekent samen leven’, dat moet je als overheid stimuleren. De kerntaak van de overheid is om burgers te faciliteren om de samenleving vorm te geven met elkaar. Helaas, deze dienende rol van de overheid verhoudt zich slecht tot de verdienende rol van de gemeente (grond verkopen).

De kerntaak van de overheid is om burgers te faciliteren om de samenleving vorm te geven met elkaar.
Gerben Kamphorst – Genoeg Ruimte

Het Didam-arrest is géén struikelblok

Als wooncoöperatie moet je heel goed kunnen uitleggen waarom die ene plek geschikt is voor jouw plan. Vroeger mochten gemeenten hun grond verkopen aan wie zij wilden, mits het voor de marktwaarde verkocht werd. De Hoge Raad heeft hier een streep door gezet met het Didam arrest. Gemeente moet zich houden aan de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur. Als iets schaars is (zoals grond) en je er in redelijkheid van uit kunt gaan dat er meerdere gegadigden zijn, dan moet de verkoop van de grond op een open en transparante manier gebeuren. Je moet motiveren waarom je de grond aan die partij verkoopt (en niet aan een andere gegadigde). Je mag als gemeente een voorselectie doen en bepaalde stukken grond reserveren voor bijvoorbeeld een woningcorporatie, een wooncoöperatie of een CPO. Het hoeft geen aanbesteding te zijn. Elke procedure is goed, zolang die maar eerlijk, open en helder is. Meer hierover lees je in de Handreiking implementatie Didam arrest die is geschreven door VNG in samenwerking met de RvO.

Bekijk de Taxatierichtlijn wooncoöperaties

Er is een taxatierichtlijn wooncoöperaties. Die kun je slim gebruiken in je contact met de gemeente. De bestemming en het gebruik van het pand bepaalt namelijk de waarde van het gebouw en daarmee ook van de grond. De taxatierichtlijn beschrijft welke beperkingen je oplegt aan het gebouw en wat de gevolgen zijn voor de waarde. Zo ligt de marktwaarde van grond voor een wooncoöperatie lager dan voor een projectontwikkelaar die koop- of vrije sector huurwoningen wil realiseren, door:

• Splitsingsverbod (woningen kunnen niet afzonderlijk verkocht worden).
• Uitpondverbod (los kunnen verkopen van een woning).
• Geen winstoogmerk (verhandelbaarheid wordt lager als er geen winstoogmerk is).
• Bestemming wonen: wooncoöperatie.
• Beperkingen huurprijs.
• Bepalingen rondom liquidatie.
• Gemeenschappelijke ruimten (soms eisen gemeenten gemeenschappelijk ruimten, maar die kunnen niet helemaal betaald worden uit de huur. Dat betekent dat het gebouw minder waard wordt).

Duik alvast in het grondprijsbeleid van jouw gemeente. De meerwaarde van wooncoöperaties en de bovenstaande beperkingen zijn niet altijd in het grondprijsbeleid vastgelegd. Dan heb je misschien wel met hulp van de ene afdeling een locatie gevonden, maar krijg je opeens een hoge rekening gepresenteerd van de afdeling grondzaken. Wees daarop voorbereid.

Tips voor jou

Je kunt van alles doen om jouw zaak te helpen, verklapt Sander Voogt, beleidsmedewerker Wonen bij Gemeente Amsterdam:

• Maak inzichtelijk dat er vraag is. Als een gemeente niet weet wat de wensen zijn, kunnen ze er ook niet op inspelen. Je kunt bijvoorbeeld aantonen dat er een mismatch is met het aanbod (koop is allemaal te duur, er is een gebrek aan de juiste soort woningen, we kunnen niet terecht bij woningcorporaties).
• Toon je meerwaarde aan: wat wil je bijdragen met je collectief? Hoe relateert dat aan de opgaven van de gemeente? Denk bijvoorbeeld aan betaalbaar wonen, eigenaarschap, buurtverbinding, samenredzaamheid etc.
• Er zijn allerlei mogelijkheden voor participatie. Allerlei beleid wordt gepubliceerd en vaak wordt gevraagd om zienswijzen op beleidsstukken. Je kunt een wethouder laten weten dat je het ergens niet mee eens bent.
• Belangrijk is om je gemeenteraadsleden te kennen. Welke hebben sympathie voor jouw soort initiatief? In de meeste gemeenten is er wel iemand te vinden die gevoelig is voor dit soort woonoplossingen. Praat met die mensen, kijk of zij vragen kunnen stellen aan het bestuur. Met politieke interesse kan je dingen voor elkaar krijgen.
• Uiteindelijk is het de bedoeling dat de politieke wil wordt vertaald naar specifiek beleid voor wooncoöperaties. Je moet weten van de gemeente:
  • Wat is hun visie en ambitie?
  • Is er een financieel stimuleringsbeleid?
  • Worden er locaties voorbereid en hoe zien selectieprocedures eruit?
  • Is er een gemeentelijke projectorganisatie?
  • Is er een goede informatievoorziening? Gemeente Amsterdam werkt bijvoorbeeld samen met Stichting WOON!. Die bieden o.a. cursussen aan om groepen te helpen een plan en visie op te stellen.
• Andere instrumenten die een gemeente voor wooncoöperaties kan inzetten zijn:
  • Zelfbouwregister/kaartenbak: dat brengt de vraag in beeld en biedt een voorselectie.
  • Eigen grond of erfpacht? Als een gemeente de grond uitgeeft in erfpacht, kunnen er eisen gesteld worden aan de bestemming en betaalbaarheid. Zo kunnen gronden makkelijk bestemd worden voor wooncoöperaties. Ook kunnen eisen gesteld worden aan het segment (sociale- en/of middenhuur).
  • Huisvestingsverordening: voor wie is de woning toegankelijk, wat zijn de inkomensgrenzen?

Zoeken op andere manieren

Er zijn meer wegen die naar een locatie kunnen leiden.

• Je kunt bijvoorbeeld websites als funda.nl gebruiken. Dat is eenvoudig, maar het nadeel is dat de transacties heel snel gaan. Vaak is een locatie binnen zes weken weg: dat geeft een coöperatie niet genoeg tijd om het plan af te krijgen. Dit kan ontmoedigend werken.
• Houd ook de nieuwspagina van de Omslag in de gaten, die attendeert regelmatig op tenders van gemeenten.
• Ga buiten zoeken, ga rondfietsen, zoek geschikte locaties, klop aan, vindt de juiste personen om mee in gesprek te gaan.
• Vergeet niet te netwerken. Stakeholders vindt je op allerlei vlakken. Het kunnen makelaars zijn (stille verkoop), grondeigenaren, (ecologisch geïnteresseerde) projectontwikkelaars, zelfs banken.

Netwerken is een breed begrip, Jesse Kloosterhuis vertelt wat wooncoöperatie De Jelt heeft geholpen om zichzelf kenbaar te maken en uiteindelijk zelfs proactief benaderd te worden door grondeigenaren:

• Ontwerp een woondroom en zet het online. Maak een website, flyers, huisstijl en een identiteit.
• Neem de tijd. Probeer dingen, zoek gemeenschappelijke belangen bij belangrijke stakeholders
• Werk proeflocaties uit t.b.v. snelheid: ontwikkel proeflocaties en neem zo veel mogelijk hobbels, puur om van te leren. Als er dan een kansrijke locatie beschikbaar komt, weet je al precies welke stappen je moet zetten en bij wie je aan de bel moet hangen.