Dat het realiseren van je woonvorm geld kost, wist je al. Maar waar moet je nou aan denken als je een collectief opricht? Met welke operationele kosten ofwel vaste lasten moet je straks rekening houden? Dit artikel helpt je verder.

1. Beheercoöperatie 

• Kale huur. De eigenaar van het vastgoed (vaak een corporatie) vraagt een maandelijkse bijdrage, meestal voor de kale huur. Die bijdrage kan op twee manieren worden voldaan:
  • De bewonersvereniging int het bedrag bij haar leden en maakt het geld vervolgens over naar de corporatie. De bewonersvereniging heeft vrijheid in de bepaling van de individuele bijdragen.
  • De corporatie heeft een individueel contract met de huurders. Huurders maken het eigen huurbedrag over naar de corporatie.
• Energiekosten. Gas/water/licht.
• Verzekeringspremies.
• Administratieve kosten.
• Reservering voor onderhoud. Vaak regelt de bewonersvereniging dit in eigen beheer aan de hand van een MeerJaren OnderhoudsPlan.
• Belastingen.

2. Vastgoedcoöperatie 

• Aflossing. Maandelijks betaal je een bedrag aan aflossing over de (meeste) leningen.
• Rente. Over de uitstaande leningen betaal je ook rente.
• Reservering voor onderhoud. (Groot) onderhoud kost geld, de meeste coöperaties sparen daar samen voor op basis van een MeerJaren OnderhoudsPlan. 
• Energiekosten. Gas/water/licht.
• Verzekeringspremies.
• Marketing & communicatiekosten.
• Administratieve kosten.
• Belastingen.

De bewoners leggen iedere maand geld in. Daarvan worden deze posten betaald. Die inleg hoeft niet per se gelijk te zijn. Degenen die een grotere oppervlakte bewonen, dragen vaak meer bij.  Soms dragen de meer kapitaalkrachtige mensen meer bij. Voor het onderhoud wordt meestal een reservering gemaakt. Bij (groot) onderhoud wordt dan aanspraak gemaakt op deze reservering.

3. Koperscoöperatie

• Aflossing. Voor de hypotheek die is afgesloten..
• Rente. Voor de hypotheek die is afgesloten.
• Onderhoud. Voor zowel klein als groot onderhoud.
• Overig. Hier vallen alle zaken onder zoals gas/water/licht, internet en belastingen.

Ter overweging

De vaste lasten van de vastgoedcoöperatie en de koperscoöperatie bestaan voor een belangrijk deel uit aflossing en rente. Als de leningen zijn afbetaald, vallen deze posten weg. De vaste lasten zijn vanaf dat moment een stuk lager. Denk nu alvast na over hoe je hier als vereniging mee om wilt gaan. Er zijn verschillende mogelijkheden (waarbij wij voorstander zijn van optie 2):

1. Is het je doel om de woningen aan te bieden voor een zo laag mogelijke prijs? Als de leningen zijn afgelost kunnen de bewoners vanaf dat moment voor een lager bedrag wonen dan de bewoners aan de start. Let op, dit kan oneerlijk voelen voor eerdere bewoners.
   
2. Vanuit de coöperatieve gedachte is het een mooi idee om de lasten gelijk te houden ook al is de lening afgelost, en met het geld dat je overhoudt andere initiatieven te steunen. Kijk eens bij Vrijcoop, dat biedt een solidariteitsfonds.
   
3. Tot slot, eigenaars-bewoners met een gezamenlijke hypotheek (koperscoöperatie I) kunnen overwegen om de maandelijkse bijdrage gelijk te houden en met het geld dat overblijft oud-bewoners terug te betalen. De oud-bewoners hebben immers meebetaald aan de aflossing van de hypotheek, maar daar nog niets van teruggezien.
   Met het terugbetalen hoef je niet te wachten tot de leningen zijn afgelost. Je kunt nu een inflatiecorrectie over (een deel van) de kosten berekenen en het geld dat je dan overhoudt alvast terugbetalen aan de oud-bewoners. Waarom je dat zou doen? Geld wordt steeds minder waard. Het vaste maandbedrag van nu is in de toekomst dus ‘goedkoper’. (Ter verduidelijking: zou er geen inflatiecorrectie zijn toegepast in de afgelopen 100 jaar, dan zou de kale huurprijs van een woning nu ongeveer € 5 zijn. Dat was toen een heel bedrag, maar nu een peulenschil.) Let op: de kosten voor onderhoud en ‘overig’ groeien vanzelf mee met de koopkracht.