De vermogensklem
Hoe zorg je ervoor dat je de woningen in je wooncoöperatie voor altijd betaalbaar houdt? Dus ook voor toekomstige generaties? Daarvoor hanteren wooncoöperaties een vermogensklem.
Ter introductie
Wooncoöperaties hebben geen winstoogmerk. De vereniging is de eigenaar van de woningen; leden betalen huur aan de vereniging. De huur wordt berekend op basis van de kostprijs en bevindt zich over het algemeen onder de markthuur. (Toekomstige) bewoners kunnen geld inleggen om het project te realiseren. De rente op die inleg is statutair bepaald en veelal beperkt. Die rente wordt verrekend met de huur, die wordt dus lager.
Wat houdt de vermogensklem in?
Zoals gezegd houden wooncoöperaties hun woningen graag betaalbaar, ook voor toekomstige generaties. Daarom kennen ze een zogenaamde vermogensklem: stijgende huizenprijzen hebben geen invloed op de waarde van de inleg (een beperkte inflatiecorrectie kan wel worden toegepast). Zie de inleg als een lening aan de vereniging waarmee een gezamenlijke droom wordt gerealiseerd, en niet zozeer als een investering in een eigen woning. Vermogensopbouw is namelijk niet het doel van (de leden van) de wooncoöperatie.
Waarom bestaat de vermogensklem?
- Betaalbaarheid
Het doel is om woningen ook voor toekomstige bewoners betaalbaar te houden. Als de waarde van de woning onbeperkt zou stijgen, zou de volgende bewoner veel meer moeten betalen, of lenen. - Gemeenschappelijk belang
Wooncoöperaties willen vaak een sociale en inclusieve woonomgeving creëren, waarbij woningen niet alleen voor de rijksten toegankelijk zijn. - Duurzaamheid
Door de waardestijging te beperken, blijft de woningvoorraad betaalbaar voor nieuwe generaties.
Hoe werkt het in de praktijk?
- Als je lid wordt van een wooncoöperatie, betaal je vaak een inleg (eigen geld) en altijd een maandelijkse bijdrage (bescheiden huur en/of servicekosten).
- Wanneer je de woning verlaat, krijg je je inleg terug, maar niet de eventuele waardestijging die de woning in de tussentijd heeft ondergaan. Die extra waarde blijft binnen de coöperatie, zodat de volgende bewoner de woning voor een redelijke prijs kan overnemen.
- Soms is er wel sprake van een beperkte waardestijging, bijvoorbeeld gekoppeld aan inflatie of een vast percentage, maar dit is veel minder dan op de vrije markt.
Waarom kiezen mensen hiervoor?
- Ze willen een betaalbare woning, zonder afhankelijk te zijn van de grillige huizenmarkt.
- Ze vinden het belangrijk dat woningen ook voor anderen betaalbaar blijven.
- Ze willen deel uitmaken van een gemeenschap waar wonen niet alleen om winst draait.
Kortom: de vermogensklem zorgt ervoor dat wonen in een coöperatie betaalbaar en sociaal blijft. Wooncoöperaties halen de markt uit het wonen.
Hoe leg je de vermogensklem vast?
Samen met alle leden beslis je hoe jullie de vermogensklem willen invullen, conform het coöperatieve principe van democratische besluitvorming. Dat leg je vervolgens vast.
- In de statuten
- Doelstelling: In de statuten staat dat de coöperatie als doel heeft om woningen betaalbaar te houden voor huidige en toekomstige bewoners.
- Vermogensbeheer: Leg vast hoe het vermogen van de coöperatie wordt beheerd en dat winst of waardestijging niet zomaar naar individuele leden gaat.
- Lidmaatschapsvoorwaarden: Wat er gebeurt met de inleg van leden als ze vertrekken (bijvoorbeeld: ze krijgen alleen hun inleg terug, zonder waardestijging).
- In het huishoudelijk reglement
- Concrete regels: Hoe wordt de waardestijging precies beperkt? Bijvoorbeeld: “Maximaal de inleg plus inflatiecorrectie.”
- Procedure: Wat moet een lid doen als hij/zij de woning verlaat? Hoe wordt de nieuwe inleg bepaald?
- Uitzonderingen: Zijn er situaties waarin een deel van de waardestijging wel naar het lid gaat?
- In de lidmaatschapsovereenkomst
Soms wordt de vermogensklem ook nog eens bevestigd in de individuele overeenkomst die een lid tekent bij toetreding. Hierin staat dan bijvoorbeeld:- Hoeveel de inleg is.
- Wat de voorwaarden zijn voor terugbetaling bij vertrek.
- Dat de lidmaatschapsrechten niet vrij verhandelbaar zijn.