Als wooncoöperatie ben je zowel verhuurder (de groep) als huurder (het individu). De huur is meteen de belangrijkste bron van inkomsten waarmee je onderhoud pleegt en leningen betaalt en aflost. Daarom is het van belang om daar met beleid mee om te gaan. 

Keuzes

In het huurbeleid leg je vast welke keuzes je maakt bij het vaststellen van de huur. Hoe verdeel je de huurbijdragen eerlijk over woningen of leden? Wat is de streefhuur? Wat is de maximale huurverhoging? Houd rekening met beloftes die je hebt gedaan aan de gemeente die jou de grond verkocht. Of aan subsidieverstrekkers. Als je beloofd hebt onder de sociale huurgrens te blijven, kun je dat niet overschrijden.

In de businesscase heb je al een aantal keuzes uitgewerkt, maar in die ‘coöperatie case’ ga je uit van een theoretische toekomst. Klopt dat wel met de werkelijkheid of zijn aanpassingen nodig? Als het onderhoud schrikbarend duurder wordt en er geen besparingen of andere bronnen mogelijk zijn, zul je toch naar huurinkomsten moeten kijken.

Denk ook na over procedures. Hoe ga je om met wanbetalers? Hoe ga je om met tegenstanders van huurverhoging? Wat betekent het voor de huur als straks de leningen zijn afbetaald? Krijgen de huidige huurders dan wat terug? Of gebruik je de vrijkomende gelden dan om andere wooncoöperaties (in oprichting) te ondersteunen?

Verplichtingen

Het Huurrecht beschermt ook huurders die van een wooncoöperatie huren. Huurovereenkomsten moeten aan de wet voldoen: als dat niet zo is, kan een huurder dat alsnog afdwingen. De huurprijs dekt alle onroerende zaken af, daarnaast mag een verhuurder voorlopende kosten en servicekosten rekenen. De meeste zelfstandige en alle onzelfstandige woonruimten vallen onder de huurprijsregulering. Die regulering bepaalt wat de maximale huurprijs is voor een bepaalde woning.

Bij de Huurcommissie is een tool te vinden, waarmee je de maximale huurprijs kan vaststellen. Ook heeft de Huurcommissie beleidsboeken, die uitgebreid beschrijven hoe de punten geteld moeten worden. Tevens hebben zij een beleidsboek over servicekosten. Die beleidsboeken vind je hier.

Ook voor de jaarlijkse huurverhoging zijn regels. In principe bepaalt de minister van VRO wat de maximale huurverhoging is. Die kan ook variëren op basis van de huurhoogte of het inkomen van de huurder. Dit is kan een behoorlijk complex verhaal zijn, maar voor de komende jaren zal de huurprijsontwikkeling in de meeste gevallen inflatievolgend zijn.

In het algemeen geldt dat de verplichtingen van een verhuurder best uitgebreid zijn. Het is daarom wenselijk dat goed te volgen of daar goed advies over te vinden. De website van de Woonbond en Aedes zijn daarvoor in ieder geval nuttig.

Regels bij sociale huur

• Verhuur je sociale huurwoningen? Dan mag de huur niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens (in 2026: € 932,93 per maand), dat is de grens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt.
  
• Verhuur je woningen als middenhuur? Dan mag de huur niet hoger zijn dan € 1.228,07.
  
• Verhuur je je woningen met een huurprijs boven deze liberalisatiegrens, dan hoef je geen rekening te houden met externe regels bij de woningtoewijzing.
  
• Zijn de woningen het eigendom van een corporatie en ligt de huur onder de liberalisatiegrens? Dan heb je te maken met de regels voor passend toewijzen. Passend toewijzen houdt in dat inkomen en huur op elkaar zijn afgestemd.
  
• Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mag het inkomen vaak niet hoger zijn dan een bepaald bedrag. En in sommige gevallen ook niet lager dan een bepaald bedrag. De regels die van toepassing zijn, met name voor beheercoöperaties, kunnen behoorlijk complex zijn. Zorg dat je ze correct toepast. De laatste regels over sociale huurwoningen vind je op de site van de rijksoverheid.
  
• De nieuwe bewoner kan in sommige gevallen aanspraak maken op huurtoeslag. Dat kan als het inkomen niet te hoog is en als de rekenhuur niet hoger is dan € 932,93 (de grens in 2026).
  De rekenhuur is de kale huur plus de servicekosten die je betaalt. Niet alle servicekosten tellen mee, alleen de 4 servicekosten-posten die meegenomen worden in de huurtoeslag (maximaal € 12 per servicekosten-post).

Huurrecht

Heb je vragen over je rechten als huurder? Heb je juridische hulp nodig? We hebben drie tips voor je.

• De Huuderslijn helpt leden van de Woonbond.
• Mr E. (Emma) Swart van Advocatenkantoor Seegers & Lebouille is gespecialiseerd in huurrecht en verbintenissenrecht.
• Mr M.(Milan) F. van Hulst van Sticht Advocatuur is gespecialiseerd in onder meer woonrecht.