Financiën

Heb je een vraag na aanleiding van dit artikel? Laat het ons weten! We zoeken het graag voor je uit. Hierdoor help je ons om dit artikel te verbeteren.

Er zijn veel verschillende manieren om een wooncollectief financieel vorm te geven. De grote vraag voor veel initiatieven luidt: ‘Waar komt het geld vandaan?’. Dit artikel probeert hier een antwoord op te geven. Om die vraag te beantwoorden worden hieronder eerst de belangrijkste constructen uitgelegd.

Financiële constructen

Huren van jezelf

De juridische vorm die hierbij hoort is de vereniging, maar meestal wordt er gesproken over de wooncoöperatie. De bewoners zijn lid van de vereniging en daarmee collectief eigenaar van het onroerend goed (de woning(en)). 

De aankoop

Om het onroerend goed aan te kopen is geld nodig. De meest voorkomende bronnen hiervoor zijn:

  1. Een lening bij de bank in de vorm van een hypotheek. Niet alle banken zijn happig om leningen te verstrekken aan wooncoöperaties. Ook willen de meeste banken niet 100% van de kosten financieren maar maximaal 70-80%. 
  2. Subsidies. Sommige provincies of gemeentes bieden subsidies – al dan niet in de vorm van een lening – aan om een deel van het project te financieren. 
  3. Crowdfunding. Particulieren kunnen ook een lening verstrekken. Vaak staat daar iets tegenover. Dit kan rente zijn, maar dit kan ook iets anders zijn zoals een workshop koken. Ook spreek je meestal van tevoren de termijn af wanneer die lening zal worden terugbetaald.
  4. Eigen inleg. Toekomstige bewoners leggen zelf eigen vermogen in. Hierbij is het verstandig om te besluiten of dit een lening of een investering betreft. In het geval van een lening weet je van tevoren wat je terug krijgt, meestal je ingelegde bedrag plus eventuele rente. In het geval van een investering is de inleg waard afhankelijk van de waarde van het pand. Een tweede punt van aandacht is de termijn van uitkering. Is dit wanneer je weer verhuisd, of spreek je van tevoren een vaste termijn af?

Periodieke lasten

Wanneer de leden ook daadwerkelijk in het onroerend goed van de coöperatie kunnen wonen heeft de coöperatie meestal te maken met de volgende lasten:

  1. Aflossing. De leningen moeten meestal binnen een bepaalde termijn afgelost zijn.
  2. Rente. Zolang de coöperatie nog geld heeft geleend moet er in de meeste gevallen ook rente worden betaald over de leningen.
  3. Onderhoud. Het onroerend goed moet onderhouden worden. 
  4. Overig. Hier vallen alle zaken onder zoals gas/water/licht, internet en belastingen.

Deze posten kunnen worden betaald omdat de bewoners een maandelijkse bijdrage leveren. Dit hoeft niet per se gelijk verdeeld te zijn. Je kan hierbij rekening houden dat mensen met veel privé ruimtes meer moeten bijdragen of dat juist kapitaalkrachtige mensen meer bijdragen. Voor het onderhoud wordt meestal een reservering gemaakt. Bij (groot) onderhoud wordt dan aanspraak gemaakt op deze reservering.

Nu bestaat een groot deel van deze periodieke lasten uit aflossing en rente. Wanneer de leningen zijn afbetaald zullen deze posten wegvallen en zullen de periodieke lasten vanaf dan ook een stuk lager zijn. Het is verstandig om alvast na te denken hoe je hier als coöperatie mee om gaat. Hieronder een aantal overwegingen:

  1. Je kan als coöperatie als doel hebben om woningen aan te bieden voor een zo laag mogelijke prijs. Tijdens de start zijn er nou eenmaal meer kosten door de lopende leningen dan na verloop van tijd. De bewoners in de toekomst kunnen voor een lager bedrag wonen dan de bewoners aan de start.
  2. Een knik in de woonlasten kan ook nadelen hebben. Zo kan het oneerlijk voelen voor eerdere bewoners. Daarbij zou je je als coöperatie kunnen afvragen of de maandlasten in beginne al redelijk zijn en of het wel nodig is om de lasten drastisch te verlagen. Met het geld dat beschikbaar komt door de maandlasten gelijk te houden, ook al zijn de leningen afgelost, kunnen andere initiatieven worden gesteund. ‘Vrijcoop’ is een initiatief die hierin kan begeleiden.
  3. Tot slot zou je kunnen overwegen om een inflatiecorrectie over (een deel van) de kosten te berekenen. Namelijk, geld wordt over het algemeen steeds minder waard en als je geen inflatiecorrectie berekend worden de maandlasten in essentie steeds lager. Bijvoorbeeld: als er over de afgelopen 100 jaar geen inflatiecorrectie over huurwoningen was doorgevoerd is nu de kale huurprijs van een woning ongeveer €5. Let hierbij op dat de kosten voor onderhoud en ‘overig’ al vanzelf meegroeien met de koopkracht.

Beheercoöperatie

Hier is het onroerend goed eigendom van een externe partij, meestal een corporatie. De bewoners voeren gezamenlijk het beheer uit. De juridische constructie die hierbij hoort is de (bewoners)vereniging.

Aankoop

Het financiële gedeelte van de aankoop wordt verzorgd door de externe partij. Wel kan het zo zijn dat de bewonersvereniging betrokken is bij de (ver)bouw(ing).

Periodieke lasten

De externe partij vraagt een maandelijkse bijdrage. Dit is meestal voor de kale huur. Dit kan op twee manieren.

  1. De bewonersvereniging int het bedrag bij haar leden en maakt het geld vervolgens over naar de corporatie. De bewonersvereniging heeft meer vrijheid in de bepaling van de individuele bijdragen. Als het eindbedrag maar klopt.
  2. De corporatie heeft een individueel contract met de huurders. Huurders maken het huurbedrag over naar de corporatie.

De overige lasten regelt de bewonersvereniging vaak in eigen beheer. Denk hierbij aan reservering voor onderhoud en zaken als gas/water/licht en internet.

De eigenaar-bewoners met de woonvereniging

Waar het hierboven ging over het huren van een woning is dit de collectieve variant van kopen. De juridische constructie is wederom de vereniging

De aankoop

Het onroerend goed wordt aangekocht door de vereniging. In de meeste gevallen sluit de vereniging een hypotheek af bij een bank. Hiermee kan een groot deel van het project gefinancierd worden. Het overige deel wordt dan gefinancierd door inleggeld van de leden waarbij je afspreekt hoe groot ieders aandeel is. De leden worden economisch eigenaar-bewoners.

Periodieke lasten

Net als de andere varianten heeft de woonvereniging te maken met periodieke lasten. Deze worden betaald met de contributie van de leden. De kosten bestaan in de meeste gevallen uit:

  1. Aflossing. Voor de hypotheek die de vereniging bij de bank heeft afgesloten.
  2. Rente. Voor de hypotheek die de vereniging bij de bank heeft afgesloten.
  3. Onderhoud. Voor zowel klein als groot onderhoud.
  4. Overig. Hier vallen alle zaken onder zoals gas/water/licht, internet en belastingen.

Vertrek

Wanneer een bewoner vertrekt zijn er twee zaken waar vooraf over nagedacht moet worden:

  1. Inleg. De bewoner heeft bij intreding geld ingelegd. Als je de situatie zoveel mogelijk op het kopen van een huis wilt laten lijken zou je het huis bij vertrek opnieuw kunnen laten taxeren. Daarmee kan je berekenen hoeveel het aandeel van het vertrekkend lid waard is. Het nieuwe lid betaalt het vertrekkend lid daarmee uit. Let hierbij op dat wanneer het huis in waarde stijgt, dit bedrag flink kan gaan oplopen.

Aflossing. Een deel van de contributie die het vertrekkend lid maandelijks betaald heeft is naar de aflossing gegaan. In een ‘normale’, particuliere situatie is dat geld dat de koper bij verkoop weer toekomt. Namelijk, door af te lossen is de lening deels terugbetaald en hoeft er dus bij verkoop minder terugbetaald te worden bij de bank. Het is verstandig om vooraf goed na te denken hoe je daar als vereniging mee om wilt gaan.

Waar komt het geld vandaan?

De bank

Voor het grootste deel wordt een project vaak gefinancierd door de bank. Er zijn een aantal banken die je vaak langs ziet komen wanneer er collectieven gefinancierd worden:

  1. GLS bank. Dit is een Duitse bank die vooral in Duitsland collectieve woonprojecten financiert maar ook een aantal Nederlandse projecten. Ze stellen als eis dat individuele bewoners geen winst mogen maken op het vastgoed. Daarom is deze bank met name geschikt wanneer je voor de ‘huren-van-jezelf’ constructie gaat. Over het algemeen financieren ze tot maximaal ongeveer 70% van het project.
  2. Triodos bank. De Triodos financiert ook projecten. Hun rente is over het algemeen wat hoger dan die van de GLS bank. Met name als je een een vereniging met eigenaar-bewoners wilt opzetten kan de Triodos interessant zijn.
  3. Rabobank. De Rabobank heeft in het verleden meerdere projecten gefinancierd maar lijkt nu meer terughoudend. [vraag Bernard]
  4. Nederlands Restauratiefonds. Deze bank is alleen van toepassing wanneer je een monument gaat bewonen. Ze zijn tot nu toe flexibel en bieden lage rentes. 
  5. Iedere bank. Wanneer je een VVE-constructie hanteert heb je veel vrijheid om een bank te kiezen. Deze constructie is namelijk al behoorlijk gangbaar.

Subsidies

Veel subsidies zijn verbonden aan een provincie of zelfs een gemeente. Hieronder een overzicht van eventueel interessante subsidies. Is deze lijst volgens jou niet meer up to date, laat het ons weten! 

  • De provincie Gelderland heeft een subsidie van maximaal €17.500 voor collectieve wooninitiatieven om de voorbereidingskosten (o.a. procesbegeleider en ontwerp) te dekken. Daarnaast bieden ze nog een renteloze lening aan met een looptijd van maximaal 2 jaar voor een deel van de voorbereidingskosten. (zie https://www.gelderland.nl/Subsidies/Collectieve-Wooninitiatieven)
  • De gemeente Amsterdam wil initiatieven met het ‘huren-van-jezelf’ principe steunen. Ze zijn er zich van bewust dat je weliswaar een hypotheek kan afsluiten om de grootste kosten te dekken, maar dat het overige deel lastig te financieren is. Daar willen ze bij helpen. (zie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/zelfbouw/wooncooperatie/)

Crowdfunding

Het gebeurt ook regelmatig dat er een crowdfunding wordt opgezet. In dat geval ga je op zoek naar mensen (kan iedereen zijn) die je geld willen lenen. Daar staat dan vaak iets tegenover. Zo kan je eventueel rente bieden maar je kan hierin ook creatief zijn (een workshop koken?). Daarnaast maak je afspraken over de terugbetaling van die lening.

Een bericht schrijven

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Je kunt de volgende HTML opmaak gebruiken

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.