Onderhoud

Help jij ons dit artikel te verbeteren? Mail ons je vragen en aanvullingen of reageer onderaan dit artikel!

Een pand moet onderhouden worden. Wie zorgt daar eigenlijk voor? Hoe organiseer je dat? Hoe stel je een begrijpelijk onderhoudsplan op? Hoe zorg je dat je voldoende geld beschikbaar hebt voor het onderhoud? Daar gaat dit artikel over.

Lees ook:

1. Verantwoordelijkheid

De eigenaar van het pand is verantwoordelijk voor het onderhoud. Als je lid van een wooncoöperatie bent, waarbij je huurt van jezelf, is het collectief ofwel de vereniging de eigenaar. Bij de koperscoöperatie zijn dat de eigenaar-bewoners. Bij de beheercoöperatie is de eigenaar meestal de woningcorporatie. De beheercoöperatie kan wel (een deel van) het onderhoud verzorgen als zij dat zo heeft afgesproken met de eigenaar. Overigens is de eigenaar altijd ‘dwingend rechtelijk’ verantwoordelijk voor het onderhoud. Dat betekent dat de wetgeving boven de afspraken gaat die partijen onderling maken. Dus de eigenaar blijft te allen tijde eindverantwoordelijk voor het verhuurdersonderhoud. Onder verhuurdersonderhoud vallen grote reparaties en groot onderhoud; klein (dagelijks) onderhoud is in de regel voor rekening van de beheercoöperatie (huurder). Uitgangspunt hierbij is het besluit ‘kleine herstellingen’ uit het Burgerlijk Wetboek, boek 7.

Beheerders onderscheiden vier hoofdtypes als het gaat om onderhoud:

  • Huurdersonderhoud, vooral kleine reparaties in de woning
  • Dagelijks onderhoud, zoals verlichting in gemeenschappelijke delen van een gebouw, reparaties van beschadigingen, etc.
  • Mutatie-onderhoud, dat is om de woning opnieuw klaar te maken voor verhuur als een huurder is vertrokken
  • Planmatig onderhoud, dat is onderhoud dat cyclisch kan worden gepland zoals onderhoud van installaties, schilderwerk, etc.

2. Reservering

Voor het onderhoud zet je geld opzij. Dat mag op een aparte bankrekening, maar dat hoeft niet. In je boekhouding neem je sowieso een reservering onderhoud op. Als er kosten voor het onderhoud zijn, schrijf je die af van de reservering.

Iedere maand schrijf je een bedrag bij op die reservering onderhoud (vanuit de maandelijkse bijdragen van de leden). Dit wordt de ‘dotatie’ genoemd. Welk bedrag dat moet zijn, kun je berekenen:

  • Idealiter komt de maandelijkse dotatie overeen met de gemiddelde maandelijkse onderhoudsuitgaven berekend over de komende jaren. Neem daarvoor een lange periode, bijvoorbeeld 20 of 30 jaar. De onderhoudsuitgaven kennen pieken, bijvoorbeeld wanneer er grote ingrepen gepland staan. Je wilt dat er voldoende gereserveerd is om die pieken op te kunnen vangen. Een realistische meerjarenonderhoudsbegroting is daarom essentieel. Je streeft ernaar dat de uitgaven voor onderhoud in de loop der jaren ongeveer gelijk blijven. Dan wordt er evenveel gedoteerd als onttrokken aan de onderhoudsreservering. Door een beetje te schuiven in de onderhoudsplanning kun je grote pieken voorkomen.

  • De onderhoudsuitgaven zal je niet helemaal geëgaliseerd krijgen. Sommige dure ingrepen zijn nu eenmaal onmogelijk te spreiden, daarom moet er een liquiditeitsbuffer zijn. Die bouw je  in de eerste jaren op wanneer er nog nauwelijks onderhoud gepleegd hoeft te worden. Koppel daarom een financiële prognose van je onderhoudsreservering  aan je meerjarenonderhoudsbegroting en zorg ervoor dat deze in ieder jaar positief is. Zo heb je altijd genoeg geld beschikbaar om het geplande onderhoud te betalen. 

  • TIP: Neem de kosten die een externe partij zou rekenen altijd op in je begroting. Zelf het onderhoud verzorgen bespaart je kosten, maar kan in de praktijk flink tegenvallen. Als je het werk alsnog wil uitbesteden, moet er wel geld zijn. Als je het niet gebruikt, heb je gewoon een meevaller. Niks mis mee. 

3. Conditiemeting (nulmeting NEN2767)

Het is slim om een conditiemeting te laten uitvoeren door een ervaren inspecteur als je een bestaand pand aankoopt. Met deze methode kan de inspecteur een uitspraak doen over de staat van het onderhoud van het pand. De inspecteur stelt van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit. De score loopt van 1 tot 6. Daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. Dit geeft goed inzicht in de staat van pand en biedt een mooie basis voor het opstellen van een onderhoudsplan, waarbij je bijvoorbeeld als uitgangspunt kunt nemen dat ieder onderdeel minimaal 3 moet scoren.

4. Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Als je een MJOP opstelt, doorloop je grofweg de volgende stappen, eventueel met een expert/adviseur:

  1. Je uitgangspunt is een goed onderhouden pand. Achterstallig onderhoud bij een bestaand pand is een eenmalige kostenpost bij aanschaf en valt onder de startfinanciering. 
  2. Inventariseer alle terugkerende onderhoudsingrepen apart. Daar leggen we nog eens de nadruk op. Het dak schoonmaken is bijvoorbeeld ander onderhoud dan hetzelfde dak vervangen.
  3. Bepaal per onderdeel hoe vaak het onderhoud gepleegd moet worden. Zet dat uit in de jaren.
  4. Schat in hoeveel elk onderdeel zal kosten.
    TIP: Raadpleeg de bouwkostenwijzer of huur expertise in.
  5. Bepaal de hoogte van de maandelijkse reservering. Zorg ervoor dat er genoeg geld is om het onderhoud te plegen, zonder te overdrijven. De reservering hoeft niet de pan uit te groeien.
  6. Evalueer jaarlijks de begroting. Klopten de inschattingen? Is al het begrote onderhoud uitgevoerd? Pas de MJOP en de reservering daar op aan. 

5. Tips van leden

  • Casa de Pauw heeft een werkgroep Onderhoud, die bepaalt welke klussen er uitgevoerd moeten worden (goten schoonmaken, schilderen, keuken plaatsen, trap oliën). Daarnaast is er een kluscoördinator, die zorgt dat spullen klaarstaan en taken verdeeld zijn. Maandelijks organiseren ze klusweekenden en soms ook klusdagen buiten die weekenden om.
  • Niet iedereen is een klusser, niet iedereen is even betrokken. Boschgaard werkt met een Talenten-en-Taken-boekje, waarin de bewoners aangeven wat zij willen oppakken.
  • Reken jezelf niet rijk aan zelfwerkzaamheid. Vaak ontbreekt tijd en vaardigheid bij bewoners en het is lastig om mensen op lange termijn te motiveren om te klussen.
  • Kijk eens naar het voorbeeld MJOP van Ecodorp Boekel.
  • Bekijk ook het Handboek Onderhoudinspectie.
  • Maak een pot ‘Zelf Aangebrachte Voorzieningen’, van waaruit zulke voorzieningen kunnen worden gefinancierd. Zo stimuleer je mensen met weinig geld om toch te investeren in het verbeteren van hun eigen woning.

Een bericht schrijven

This site uses User Verification plugin to reduce spam. See how your comment data is processed.

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.